Да, само по себе условие аренды в у.е. не выводит договор из-под ФСБУ 25/2018. Если у вас долгосрочная аренда помещения и нет права на упрощенный порядок учета, стандарт применять нужно - вопрос здесь не в валютной оговорке, а в том, есть ли объект аренды и обязанность платить по договору.
В вашей ситуации платеж не является «неподдающимся оценке». Он считается по формуле: по фактическому среднему курсу, но не выше предельного курса. Это означает, что на дату начала аренды обязательство по аренде все равно надо оценить исходя из платежей, обусловленных договором, и дисконтировать их. НДС в расчет обязательства не включают. То, что сумма в рублях потом может меняться из-за курса, само по себе не отменяет признание ППА и обязательства.
Как бы я делала на практике:
- сначала проверила бы, нет ли у вас основания не применять полный порядок ФСБУ 25: право на упрощенный бухучет, отсутствие выкупа и субаренды;
- если оснований нет, на дату начала аренды признала бы ППА и обязательство;
- для первоначальной оценки брала бы расчетный арендный платеж по условиям, действующим на эту дату: если курс на дату начала ниже предельного - по этому курсу, если выше - по предельному;
- дальше ежемесячно сопоставляла бы фактическую сумму по договору с ранее рассчитанным графиком и отражала бы изменение оценки обязательства, а не вела бы весь договор как обычную аренду вне ФСБУ 25.
Это рабочая логика применения стандарта к договору с валютной оговоркой и потолком курса, поскольку у вас есть не произвольный платеж, а расчетная договорная величина.
Типичная ошибка здесь - решить, что раз сумма в рублях каждый месяц не гарантирована, то ФСБУ 25 не применяется вовсе. Это неверно. Неопределенность курса влияет на оценку платежей, но не отменяет сам объект учета аренды. Отдельно проверьте, как в договоре сформулирована у.е., какой именно курс берется, на какую дату он определяется и нет ли смешения постоянной и переменной части аренды. Если формулировка размытая, безопаснее закрепить в учетной политике порядок первоначальной оценки и последующего пересмотра по таким договорам.
